Будущее рынка коммерческой недвижимости — 2020/2024

Конечно, в таких прогнозах нужно учитывать регулярное появление новых разрешительных или запретительных законов, которые каждый раз вызывают волнения в бизнес-среде. От подобных сюрпризов власти не уйти и в дальнейшем. А в этом году коммерцию поджидало даже более серьезное потрясение — пандемия коронавируса с ее карантином и повальным падением спроса, удаленным режимом работы сотрудников и фактически пустующими офисами. Но это настоящий форс-мажор и такое вряд ли повторится.

Более интересны специфические тенденции, которые рождаются на самом рынке коммерческой недвижимости:

1. Вытеснение торговых объектов старого формата. К таким относятся ТРЦ, построенные на базе зданий советских времен, в том числе в бывших ангарах, цехах и т. п. В регионы массово заходят более масштабные и универсальные проекты, легко выигрывая конкуренцию. Правда, скоро торговая часть в этих центрах ужмется до минимума, так как у потребителей на первое место выходят развлечения («зрелища» становятся нужнее «хлеба»).
2. Расширение торговли «у дома». Активное размножение таких магазинов и агрессивная продажная политика приводят к заметному снижению трафика в гипермаркетах. Некоторые сети, которые изначально ориентированы на крупномасштабную торговлю, не выдерживают. Это, вероятно, заставит их провести реструктуризацию и даже закрыть часть магазинов.
3. Бурное развитие электронной коммерции. Это уже сейчас привело к падению числа посетителей в традиционных ТРЦ и повышению спроса на складские помещения. В среднесрочной перспективе тенденция будет только нарастать.
4. Строительство по национальным проектам. В ближайшие 5 лет государство намерено освоить гигантскую сумму — 25 трлн рублей. Те сооружения, которые в итоге будут возведены, лягут бременем на муниципалитеты. Для многих регионов это неподъемная ноша (яркий пример — стадионы к чемпионату мира по футболу). Чтобы содержать недвижимость, придется зарабатывать на аренде свободных помещений. То есть на рынке почти одновременно появится огромная масса коммерческих площадей. Еще часть, возможно, продадут на торгах. В итоге мы увидим избыток предложения.

Доходность объектов для бизнеса будет падать. Инвесторы смогут в лучшем случае рассчитывать на окупаемость в 10 лет. Поэтому коммерческая недвижимость (может быть за исключением складов и производственных помещений) — не самый перспективный вариант для вложений. Но для арендаторов этот период, несомненно, станет благоприятным временем.