Приобретение коммерческой недвижимости по заниженной цене: с чем связано и чем грозит?
Так сложилось, что в сложные периоды в экономике свободные средства, как правило, вкладываются в недвижимость. Бизнес активно раскупает офисы, склады, промышленные помещения, но часто в спешке упускает важные детали. Если тщательно и заранее не проанализировать сделку, это не принесет ожидаемого эффекта и даже чревато убытками.
Один из рисков связан с установлением неадекватной цены, которая на порядок меньше рыночной либо кадастровой. Зачем это нужно?
1. В первую очередь, стороны преследуют цель сэкономить на налогах.
Согласно Налоговому Кодексу России, Федеральная Налоговая служба вправе инициировать проверку, если цена сделки отклоняется на 20 и более % от условий, которые установлены самим налогоплательщиком по ранее заключенным договорам. Но реальная опасность доначисления предусмотрена только для взаимозависимых лиц. Даже если сумма за коммерческую недвижимость занижена в разы, такой факт сам по себе не будет считаться получением необоснованной налоговой выгоды и иметь последствий. Налоговые органы не могут оспаривать цену по договору при отсутствии других признаков ухода от налогов.
2. Прикрыть другую сделку, например, дарение.
Признание договоренности притворной (мнимой) приведет к ее недействительности. Однако такой исход возможен только при веских доказательствах наличия скрытых правоотношений и намерений сторон.
3. Более специфическая причина — сохранение упрощенного режима налогообложения.
Подобная ситуация актуальна для бизнеса, у которого по критериям отнесения к той или иной системе налогообложения наблюдаются значения, близкие к пороговым. Например, для сдачи в аренду приходится покупать дорогую недвижимость. Если этим занимается небольшая фирма или индивидуальный предприниматель на УСН, важно не превысить предел остаточной стоимости основных средств. В результате, часть реальной стоимости объекта оплачивается наличными. При детальной налоговой проверке подобное нарушение выявляется с наложением санкций и изменением режима налогообложения.
Занижение цены при приобретении помещений и зданий для бизнеса исключительно путем торга или по особым рыночным обстоятельствам — не наказуемо. При скрытых мотивах стоит ожидать неприятных сюрпризов от налоговой инспекции или суда.
перейти